Rynek nieruchomo¶ci w czasach pandemii ― podsumowania i wnioski

2020 rok jest prze³omowym rokiem w XXI wieku, gdy¿ podzieli³ wspó³czesn± historiê ― na przed i po pandemii COVID-19.
 
Powiedzieæ, ¿e gospodarka ucierpia³a, to nie powiedzieæ nic: zamkniêcie wiêkszo¶ci jej sektorów, redukcja godzin pracy, adaptacja do nowego trybu ¿ycia “zdalnie”, niestabilno¶æ na rynku pracy… To tylko niektóre, najbardziej odczuwalne skutki kryzysu spowodowanego pandemi±.
 
Co dzia³o siê na rynku nieruchomo¶ci w ci±gu pierwszego roku, który min±³ pod has³em COVID’u? Jak kryzys odmieni³ popyt i poda¿? Jak zmienia³y siê ceny? Przedstawiamy podsumowanie w pigu³ce.
Zarys chronologiczny ― jak rozwija³a siê sytuacja na rynku nieruchomo¶ci w 2020 roku
Podsumowuj±c tendencje dobiegaj±cego ku schy³kowi 2020 roku, mo¿emy naszkicowaæ nastêpuj±cy schemat:
 
Marzec 2020

• twardy lockdown, 
• ograniczona dzia³alno¶æ gospodarki, 
• zatrzymanie wzrostu cen mieszkañ, tendencji, która od wielu lat by³ charakterystyczna dla polskiego rynku nieruchomo¶ci,
• spadek popytu na mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Kwiecieñ-maj 2020

• delikatna korekta cen mieszkañ na rynku pierwotnym w kierunku obni¿enia ― tendencja raczej regionalna, ni¿ ogólnopolska,
• podwy¿ki cen nieruchomo¶ci z drugiej rêki,
• obni¿enie cen wynajmu krótko- i d³ugoterminowego,
• powszechna tendencja do wycofania rozpoczêtego postêpowania o kupno mieszkania ― ponad 30% nabywców odst±pi³o od zamiaru kupna nieruchomo¶ci z powodu niepewno¶ci finansowej.

Czerwiec-Sierpieñ 2020

• powolna stabilizacja gospodarki i jej dostosowanie siê do nowych realiów,
• ponowna korekta cen mieszkañ w kierunku poziomu sprzed wiosennej obni¿ki,
• o¿ywienie rynku, wzrost popytu na okre¶lone typy ofert (zabudowa jednorodzinna, inwestycje poza miastami, mieszkania wyposa¿one w dodatkow± powierzchniê, zw³aszcza ogródki).

Jesieñ 2020

• ponowne spowolnienie rynku w obawie przed kolejn± fal± restrykcji,
• brak istotnych zmian cenowych.

Je¶li obni¿ki ― to lokalne. Gdzie w Polsce spad³y ceny nieruchomo¶ci
Wed³ug danych raportu Narodowego Banku Polskiego, opublikowanego pod koniec III kwarta³u 2020 roku, czyli przed rozpoczêciem drugiej fali zachorowañ i wprowadzeniem miêkkiego lockdownu, rynek nieruchomo¶ci wykaza³ tendencje spadkowe.
 
To samo wynika z porównañ stawek za metr kwadratowy w najpopularniejszych lokalizacjach Polski, zamieszczonych na portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter. 
 
Widzimy nastêpuj±cy obraz rynku:

• mieszkania na rynku pierwotnym Warszawy i Wroc³awia stania³y o oko³o 4% w porównaniu do poziomu zesz³ego roku,
• w Bydgoszczy i Zielonej Górze odnotowano spadek cenowy w wysoko¶ci 1-2%;
• rynek pierwotny Rzeszowa wyró¿ni³ siê 5-6-procentowym spadkiem cen;
• ceny mieszkañ w Krakowie wzros³y o oko³o 4% w skali roku.

G³ówne tendencje rynku nieruchomo¶ci w 2020 roku ― jak funkcjonuje (i, byæ mo¿e, bêdzie funkcjonowaæ) bran¿a
Pandemiczne restrykcje zreformowa³y mechanizmy funkcjonowania rynku nieruchomo¶ci ― ju¿ nie wygl±daj± tak, jak kiedy¶, i nie wiadomo, kiedy wróc± do normy.
 
Na razie mo¿emy odnotowaæ nastêpuj±ce zjawiska:

1. Spadek popytu. Nied³ugo po wdro¿eniu narodowej kwarantanny w marcu 2020 roku potencjalni nabywcy oraz osoby, które ju¿ by³y gotowe do podpisania umowy deweloperskiej, zrezygnowa³y z pomys³u kupna mieszkania. Brak pewno¶ci co do rozwoju sytuacji powstrzyma³ i nadal powstrzymuje kupuj±cych przed wiêkszymi wydatkami. Wed³ug danych PKO BP, ponad 30% umów o kupno mieszkania zosta³o wycofanych w ci±gu II i III kwarta³u 2020 roku.
2. Funkcjonowanie w trybie zdalnym. Firmy usi³uj± utrzymaæ kontakt z klientem ― wprowadzaj± konsultacje i spotkania z mened¿erami online, oferuj± nawet zdalne podpisanie umowy. Takie chwyty s± do¶æ skuteczne dla innych sektorów handlu, za¶ w przypadku nieruchomo¶ci nie zapewniaj± tego samego obrotu, co sprzeda¿ offline’owa.
3. Trudniej o kredyt hipoteczny. Wiêkszo¶æ polskich banków zaostrzy³a kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, co z kolei jeszcze bardziej obni¿y³o popyt.
4. Spadek liczby pozwoleñ na budowê. Pozamykane urzêdy, ograniczona funkcjonalno¶æ instytucji pañstwowych, spowolnienie procesów rozpatrywania wniosków ― wynikiem jest oko³o 5-procentowy spadek w porównaniu z poziomem 2019 roku.
5. Wynajem krótkoterminowy ponosi powa¿ne straty. Zatrzymanie ruchu turystycznego i ogólnej mobilno¶ci krajowej sta³o powodem obni¿enia cen wynajmu krótkoterminowego o oko³o 30%. Najbardziej cierpi± wielkomiejskie lokalizacje turystyczne ― nieruchomo¶ci na wynajem w miejscowo¶ciach wczasowych nad polskim morzem lub w górach, które obs³ugiwa³y turystów krajowych.
6. Nowe hity sprzeda¿y. Nowe realia kszta³tuj± nowe potrzeby ― czê¶æ nabywców, których sytuacja finansowa pozwala³a na rozwa¿anie zakupu nowego lokum, okaza³a szczególne zainteresowanie nieruchomo¶ciami pozamiejskimi. Sta³y siê popularne domy jednorodzinne i segmenty z dzia³kami.
7. Nowe argumenty zachêcaj±ce. Deweloperzy, staraj±c siê unikn±æ rzeczywistych obni¿ek cenowych, zaczêli oferowaæ klientom bonusy w postaci darmowych miejsc parkingowych i komórek lokatorskich.