Kredyt hipoteczny – od czego warto zacząć?

Zakup mieszkania lub budowa własnego domu to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dla wielu osób uzyskanie kredytu hipotecznego jest koniecznym krokiem, aby móc zrealizować plany o własnym mieszkaniu. Choć sam proces może wydawać się skomplikowany, odpowiednie przygotowanie i wiedza na temat kolejnych etapów znacząco zwiększają szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Warto przy tym pamiętać, że pierwsze wydatki związane z zakupem nieruchomości pojawiają się na długo przed podpisaniem umowy z bankiem. Koszty notarialne, opłata za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę, zadatek lub zaliczki – szczególnie gdy działamy pod presją czasu. W takich przypadkach prywatna pożyczka od ręki może okazać się rozsądnym i elastycznym rozwiązaniem, które pozwoli przygotować się do formalnego ubiegania się o kredyt hipoteczny.

1. Początek przygody, czyli od czego zacząć?

Pierwszym krokiem w drodze do własnego „M” jest poznanie swojej zdolności kredytowej. Aby ją oszacować, warto najpierw skontaktować się z doradcą kredytowym lub pracownikiem banku. Wstępna analiza obejmuje m.in. wysokość i źródło dochodów, formę zatrudnienia, miesięczne wydatki, aktualne zobowiązania oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. Na tej podstawie specjalista określi przybliżoną zdolność kredytową i podpowie, czy potrzebne będzie np. włączenie współkredytobiorcy.

Doradca przedstawi również procedurę ubiegania się o kredyt, potrzebne dokumenty oraz oszacuje wysokość raty. Dopiero spełniając wstępne kryteria i mając te informacje, warto rozpocząć poszukiwania nieruchomości.

2. Nieruchomość, czyli wybór idealnych czterech ścian

Pamiętaj, że zakup mieszkania to decyzja na lata - nie warto jej podejmować pochopnie. Zrób „na chłodno” listę rzeczy, których oczekujesz względem swojego przyszłego domu i kurczowo się jej trzymaj. Ofert jest multum - nie daj się nabrać na rabaty czy „miesięczne tańsze okazje”. Sprawdź dokładnie lokalizację, dostępność szkół, sklepów w okolicy, przystanków czy miejsc parkingowych. Zweryfikuj plan zagospodarowania przestrzennego – aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, jak np. budowa uciążliwej inwestycji tuż za oknem. W przypadku rynku pierwotnego warto zwrócić uwagę na jakość materiałów wykończeniowych, rozmieszczenie instalacji, a nawet standard drogi dojazdowej.

3. Zaliczka czy zadatek? Co warto wiedzieć przy zakupie mieszkania od dewelopera

Po wybraniu mieszkania, kolejnym krokiem jest podpisanie z deweloperem umowy przedwstępnej. I tu w zależności od dewelopera pojawią się dwa słowa: zaliczka lub zadatek. Choć oba pojęcia brzmią podobnie, w praktyce różnica jest ogromna – a ich wybór może mieć konkretne konsekwencje.

Na czym polega zaliczka?

Zaliczka to po prostu część ceny, którą wpłacasz „na poczet” przyszłego zakupu. Kwota jej, jest wpisywana w umowie deweloperskiej, a jeśli z jakiegoś powodu umowa nie zostanie sfinalizowana (np. bank nie przyzna kredytu, lub zdarzenie losowe sprawi, że wycofasz się w danym momencie z wnioskowania itp.), deweloper zwraca Ci całość. To bezpieczniejsza forma przedpłaty – ale tylko dla kupującego.

Czym jest zadatek?

Zadatek to zabezpieczenie – zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego. Jeśli po podpisaniu umowy zrezygnujesz z zakupu z własnej winy, zadatek przepada na rzecz dewelopera. Ale jeśli to deweloper nie wywiąże się z umowy – np. nie dotrzyma terminu przekazania lokalu, itp. – Ty możesz żądać zwrotu podwójnej kwoty zadatku.

Zadatek więc bardziej wiąże strony umowy i daje większe poczucie zobowiązania. Deweloperzy często preferują tę formę zabezpieczenia. Jeżeli umowa deweloperska zostanie zrealizowana, to zadatek działa identycznie jak zaliczka, czyli stanowi część ceny za kupione mieszkanie.

Zaliczka i zadatek mogą stanowić część wkładu własnego, w związku z czym są niezbędnym elementem zgromadzonych wcześniej oszczędności. Aby tak się oficjalnie wydarzyło, doradca musi złożyć wniosek, potwierdzający, że zadatek lub zaliczka zostały wpłacone deweloperowi, wówczas bank obniży kwotę kredytu, którą wypłaci deweloperowi o tą wartość.

Całość należy udokumentować, zazwyczaj potwierdzeniem przelewu.

Uwaga na warunki zwrotu zadatku – tzw. „odmowa trzech banków”

W praktyce deweloperzy często stosują zapis w umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej, zgodnie z którym zadatek zostanie zwrócony kupującemu, tylko w przypadku przedstawienia trzech odmów kredytowych z banków. Na pierwszy rzut oka może to wydawać się uczciwe – w końcu daje możliwość rezygnacji, jeśli nie uzyskamy finansowania. W rzeczywistości jednak warto przyjrzeć się tej klauzuli bardzo dokładnie.

Po pierwsze – to klient musi udokumentować, że złożył wniosek w trzech bankach i uzyskał formalne odmowy (nie brak decyzji, nie zawieszenie, ale realną odmowę udzielenia kredytu hipotecznego). Banki niechętnie wydają takie decyzje na papierze, co może skutkować trudnościami w spełnieniu warunku umownego.

Po drugie – czas oczekiwania na trzy decyzje może wydłużyć proces, a w przypadku problemów z dokumentacją może dojść do sytuacji, w której klient traci zadatek, mimo że finalnie mogłoby się okazać, że nie miał realnych możliwości uzyskania kredytu.

Dlatego warto, aby przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy skonsultować jej treść z prawnikiem lub pośrednikiem finansowym. Warto też negocjować zapisy tak, aby były one bardziej elastyczne i dopasowane do realiów procesu kredytowego, gdyż warunek „trzech odmów” to często narzędzie, które pozwala deweloperom zatrzymać zadatek, nawet jeśli finansowanie zawaliło się bez winy kupującego.

Ile wynosi zaliczka lub zadatek?

Najczęściej stanowi 5–10% wartości nieruchomości. Dokładna suma jest ustalana indywidualnie, zazwyczaj przed dewelopera, ale każdą umowę można spróbować negocjować.
Dobrą praktyką – szczególnie przy zadatku – jest zabezpieczenie umowy u notariusza. Warto pamiętać, że masz realny wpływ na jej zapisy – nie musisz akceptować wersji narzuconej przez dewelopera. W sieci znajdziesz ogólnodostępne wzory umów, które mogą stanowić punkt wyjścia do negocjacji.

4. Czas na formalności, czyli gromadzenie dokumentów i… oczekiwanie

Po podpisaniu umowy czas na rozpoczęcie formalnego procesu kredytowego. Bank poprosi o dokumentację dochodów, szczegółowe informacje dotyczące umowy zatrudnienia, o złożenie oficjalnie wniosku kredytowego w celu przeprowadzenia później badania zdolności kredytowej, a także o dane nieruchomości oraz określenie wysokości wkładu własnego. Możesz też zawnioskować o dodatkowe środki na wykończenie lokalu – ta kwota wymagać później będzie udokumentowania, ale w przypadku decyzji pozytywnej zostanie dodana do całości kwoty kredytu hipotecznego, co pozwoli finalnie na zaoszczędzenie, gdyż kredyt na mieszkanie zawsze wiąże się z mniejszymi kosztami, niż kredyt na dowolny cel.

Warto pamiętać, że decyzja wstępna dokonana przez pośrednika finansowego może się różnić od finalnej. Ostateczna ocena zdolności kredytowej to wynik pracy analityków, którzy uwzględniają wiele parametrów – nie zawsze oczywistych dla klienta. Czas oczekiwania na decyzje może wynieść nawet ponad 4 tygodnie. Dlatego kluczowe jest dobre przygotowanie i współpraca z doświadczonym doradcą, który przeprowadzi Cię przez cały proces od a do z, a nawet jeszcze zanim zawnioskujesz.

5. Historia kredytowa – czy brak wpisów w BIK to problem?

Jednym z popularnych mitów jest przekonanie, że osoba, która nigdy nie brała kredytów, nie ma szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego. W rzeczywistości brak historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) nie jest dyskwalifikujący.

Banki biorą pod uwagę szereg innych czynników, takich jak: dochody i forma zatrudnienia (np. umowa o pracę, działalność gospodarcza). Największym uznaniem wśród banków cieszy się umowa o pracę na czas nieokreślony lub długoterminowa kontynuacja zatrudnienia. Warto jednak pamiętać, że każdy bank stosuje własne kryteria oceny, analizując sytuację klienta indywidualnie i całościowo, bierze pod uwagę wysokość wkładu własnego, ilość osób w gospodarstwie domowym, miesięczne zobowiązania – raty kredytów, alimenty, leasingi, abonamenty itp.,

Dodatkowo, jeśli klient chciałby wzmocnić swoją pozycję, może wcześniej skorzystać z niewielkiej pożyczki prywatnej lub zakupu na raty, aby zbudować pozytywną historię kredytową. Terminowa spłata zobowiązania może zostać odnotowana w BIK i świadczyć o odpowiedzialności finansowej w oczach banku, ale w przypadku kredytu hipotecznego nie jest to niezbędne.

6. Wkład własny – jak go zgromadzić?

Obecnie KNF nakłada wymóg wkładu własnego, ze względu na zmniejszenie ryzyka związanego z udzieleniem przez bank finansowania. Kredytobiorca powinien posiadać minimum 10–20% wkładu własnego w stosunku do wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 600 tys. zł oznacza to konieczność wniesienia nawet 120 tys. zł ze środków własnych, biorąc pod uwagę wymagane 20%.

Zgromadzenie takiej kwoty może zająć miesiące lub lata, szczególnie gdy nie mamy oszczędności. W tej sytuacji możliwe są różne scenariusze:

• pomoc ze strony rodziny,
• sprzedaż innego majątku,

Warto zaznaczyć, że banki nie zawsze wymagają, aby wkład własny pochodził wyłącznie z oszczędności. Kluczowe jest wykazanie, że środki zostały pozyskane legalnie i nie pochodzą z innego kredytu bankowego.

Możliwy wkład własny:

• darowizna o ile jest udokumentowana,
• działka budowlana lub inna nieruchomość,
• wykorzystanie środków z PPK lub IKE,
• zadatek mieszkaniowy lub zaliczka,
• pożyczka na wkład własny od BGK,
• obligacje.

Należy pamiętać, że ostatecznie do Bank decyduje o formie przyjęcia wkładu własnego innego niż gotówka.

7. Ocena zdolności kredytowej i wybór banku

Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych elementów procesu hipotecznego. Oblicza się ją na podstawie wielu zmiennych: dochodu, wieku, liczby osób w gospodarstwie domowym, a także rodzaju zatrudnienia. Banki posługują się własnymi algorytmami i kryteriami oceny, dlatego warto porównać co najmniej kilka ofert kredytowych. Może się okazać, że w jednym Banku otrzymasz nawet 100 tys. więcej niż w drugim, co okaże się niezbędną kwotą w procesie wnioskowania o Twoje mieszkanie.

Coraz więcej osób korzysta z pomocy niezależnych doradców kredytowych, którzy nie tylko analizują zdolność, ale również przedstawiają najlepsze dostępne oferty bez dodatkowych kosztów. Wszystko w jednym miejscu, na podstawie tych samych dokumentów. Pamiętaj, aby nie robić zbyt dużej ilości zapytań o kredyt hipoteczny. Skup się na początku na 3-4 bankach, wybierz warunki które Ci najbardziej odpowiadają.

8. Koszty okołokredytowe – czego się spodziewać?

Poza wkładem własnym warto przygotować się także na tzw. koszty okołokredytowe:

• opłata za operat szacunkowy (wycenę nieruchomości),
• opłatę za rzeczoznawcę (przykładowo za potwierdzenie, że środki dodatkowo dodane do kredytu hipotecznego na wykończenie mieszkania, zostały na to przeznaczone),
• wypłatę poszczególnych transz kredytowych,
• wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe,
• jeżeli mieszkanie jest wtórne to podatek PCC, 2% od wartości zakupionej nieruchomości,
• prowizje bankowe za udzielania i ubezpieczenia (np. na życie, kredytu).

Łącznie to wszystko może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.