Jak ocenić swoje szanse na kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie nie tylko dla konsumenta, ale również dla banku. W ramach tego produktu instytucje finansowe pożyczają bardzo duże kwoty i dlatego robią wszystko, żeby ograniczyć ryzyko straty. Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny – jakie warunki trzeba spełnić?

Podstawowym warunkiem do uzyskania finansowania o charakterze hipotecznym jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Ten wskaźnik określa, czy klient ma możliwość terminowej spłaty zobowiązania wraz z odsetkami.

Ocena zdolności do realizacji założeń umowy jest dla banku bardzo ważna i ma decydujący wpływ na wydanie pozytywnej decyzji. Wszystko dlatego, że ten parametr szacuje, jak duże istnieje ryzyko, że klient okaże się niewypłacalny, a tym samym przestanie punktualnie spłacać raty lub w ogóle nie będzie regulował zadłużenia.

Każda ze wspomnianych sytuacji generuje realne straty dla instytucji finansowej, a więc banki przykładają dużą wagę do oceny zdolności kredytowej przy analizie wniosków o każde wsparcie – nie tylko hipoteczne, ale i gotówkowe czy konsolidacyjne.

Kryteria oceny zdolności kredytowej

Po wpłynięciu wniosku o wsparcie hipoteczne w banku przeprowadzane są dwa rodzaje analiz, które mają oszacować zdolność kredytową klienta. Mowa tu o badaniu ilościowym oraz jakościowym.
W ramach tego pierwszego instytucja finansowa oblicza różnicę pomiędzy przychodami i wydatkami konsumenta w skali miesiąca. Z tego względu pod lupę trafiają kwestie takie jak:

• wysokość i źródło dochodów;
• miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego;
• aktywne zadłużenia w postaci innych kredytów, pożyczek, limitów czy kart kredytowych.

W przypadku analizy jakościowej pod uwagę bierze się nieco więcej czynników. Do najważniejszych zmiennych należy zaliczyć:

• wiek;
• stan cywilny;
• wykształcenie;
• wykonywany zawód;
• zajmowane stanowisko;
• staż pracy;
• status mieszkaniowy i majątkowy;
• liczba osób będących na utrzymaniu.

Nie bez znaczenia jest również historia kredytowa osoby wnioskującej o przyznanie finansowania. Przed wydaniem decyzji o przyznaniu lub odmowie wypłaty środków bank analizuje dane na temat klienta w bazie informacji Biura Informacji Kredytowej (BIK-u). Można tam sprawdzić, m.in. ilość obecnych i spłaconych zadłużeń, a także systematyczność w ich regulowaniu.

Zdolność kredytowa – jak ocenić ją samodzielnie?

Przed złożeniem wniosku o udzielenie środków warto samodzielnie oszacować swoją zdolność kredytową, ponieważ wtedy będzie wiadomo, jaka kwota jest osiągalna.
Na szczęście, aby wstępnie obliczyć swoje możliwości finansowe, nie trzeba wykonywać takich rozbudowanych i skomplikowanych analiz, jak bank. W tym celu wystarczy sprawdzić, jak prezentuje się relacja raty kredytu do miesięcznych dochodów, czyli wskaźnik określany jako debt-to-income (DTI). Im jest on niższy, tym większe stają się szanse na zaciągnięcie zobowiązania.

W określeniu DTI może pomóc kalkulator kredytu hipotecznego na Bankier SMART. To interaktywne narzędzie, które na bazie podstawowych informacji (takich jak wysokość finansowania czy długość okresu jego spłaty) generuje symulację kredytu.
W ramach takiej kalkulacji użytkownik uzyskuje dane dotyczące całościowego kosztu usługi, a także wysokości comiesięcznych rat. Oprócz tego narzędzie tworzy prawdopodobny harmonogram spłaty zadłużenia, w którym widać zmiany dotyczące wartości kapitału oraz odsetek na różnych etapach realizacji umowy kredytowej.

Wszystkie te informacje pozwalają dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe i porównać je z wydatkami, które generuje zobowiązanie na daną kwotę. Tym samym kalkulator ułatwia ocenę indywidualnej zdolności do spłaty zadłużenia oraz daje odpowiedź na pytanie, jak drogą nieruchomość można kupić.

Samodzielna symulacja kredytowa a oferta banku

Warto pamiętać, że kalkulator hipoteczny nie prezentuje wiążących ofert, a jedynie symulacje finansowania. Generowane obliczenia i harmonogramy realizacji zobowiązań bazują na założeniu, że oprocentowanie będzie stałe w całym okresie kredytowania. Jednak w rzeczywistości wysokość rat rzadko bywa niezmienna przez cały czas spłaty.
Stałe oprocentowanie jest dostępne zwykle przez 5-10 lat od momentu zadłużenia. Po upływie tego czasu stawka zazwyczaj przekształca się w zmienną albo ulega rekalkulacji, czyli zostaje obliczona od nowa i w zaktualizowanej formie obowiązuje podczas kolejnego okresu spłaty.
Z tego względu należy mieć na uwadze fakt, że propozycje pokazane w kalkulatorze mają charakter poglądowy oraz służą do wstępnego poznania dostępnych możliwości finansowania.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Im wyższa jest zdolność kredytowa, tym bardziej atrakcyjne stają się oferty wsparcia ze strony banku. Z tego względu warto znać sposoby na podniesienie wskaźnika, który określa możliwość spłaty zobowiązania.

Jedno z podstawowych rozwiązań to zadbanie o stabilność dochodów. Można to zrobić dzięki przejściu na umowę o pracę. Ta forma zatrudnienia jest odbierana przez bank jako najbardziej pewna. W przypadku kontraktów w charakterze zlecenia czy pracy na samozatrudnieniu instytucje finansowe bywają mniej skore do udzielania kredytów.

Kolejnym sposobem na poprawę swoich możliwości w oczach placówki jest wybór rat równych, a nie malejących. Te drugie mają to do siebie, że na początku są dość wysokie, ale wraz z upływem czasu stają się coraz mniejsze.

Takie rozwiązanie wydaje się kuszące, aczkolwiek należy pamiętać, że przy ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę pierwsze raty. Zatem wybór wysokich transz o charakterze malejącym ma negatywny wpływ na szacowanie możliwości finansowych konsumenta.

W przypadku wsparcia hipotecznego na zdolność kredytową wpływają również wymagania dotyczące wkładu własnego. Placówki zwykle oczekują, aby klient posiadał 20% wartości kredytowanej nieruchomości w formie prywatnych środków. Jeśli ktoś nie dysponuje taką sumą, to automatycznie nie spełnia wymogów danej instytucji.

Dlatego warto wiedzieć, że niektóre podmioty redukują próg wkładu własnego do 10%, a tym samym ułatwiają pozyskanie finansowania. Zatem osoby, które nie mają zbyt wielu oszczędności i chcą poprawić swoją zdolność kredytową, powinny rozglądać się za ofertami z niskim wkładem.